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2022年的土地市場上建筑類企業(yè)的身影頗為強(qiáng)勁。
6.35億元，湖南建工競得廣州荔灣一宗商用地;16.7億元，北京建工摘得北京房山佳世苑三期地塊;39.91億元，陜西建工和俊發(fā)包攬西安杜城村城改首批次3宗住宅用地。
連日來，各地建工企業(yè)頻頻現(xiàn)身土地拍賣市場。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在2022年前10月房企拿地權(quán)益金額排行榜中，10余家建筑工程類企業(yè)上榜，包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企業(yè)，它們分列第20、22、58、76位，合計拿地金額347億元。
若將中國建筑、中海地產(chǎn)計算在內(nèi)，整個中建集團(tuán)的拿地金額高達(dá)1076億元，是目前拿地金額最多主體。
除了以全國最大建筑商身份活躍在當(dāng)前土地市場上的“中建系”外，中國鐵建和中國中鐵分別以333億元和166億元拿地金額排名第8位和第15位。
“隱形拿地之王”
中建系地產(chǎn)公司“抬頭”
中國建筑旗下有8大工程局，而這些工程局也都各自有自己的地產(chǎn)子公司，今年部分子公司也積極拿地，在1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100中，也看到了這些子公司的名字：
中建東孚，1-10月新增貨值403.3億，位居16的位置;
再比如中建二局(中建玖合)，1-10月新增貨值233.3億，位居26名;
還有中建智地以161.7億的新增貨值位居48名。
圖片來源：克而瑞
今年1-10月，中建系地產(chǎn)公司的銷售額，也榜上有名，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：
中建東孚243.3億;
中建信和182.2億;
這兩家公司銷售額加起來達(dá)到425.5億，妥妥進(jìn)入TOP40陣列，這還沒算上其他幾個工程局的地產(chǎn)公司。
所以，在接下來的房地產(chǎn)榜單中，這幾家公司或許會是常客了。
中建8子的前世今生
不了解情況的人可能會認(rèn)為上述這些公司都是中建旗下工程局新成立的地產(chǎn)公司，其實不然。
首先先簡單說下8個工程局的來歷，個個都來頭不小：
比如中建一局的前身是長春第一汽車制造廠;
中建二局最早可追溯到1952年成立的中國人民解放軍華東野戰(zhàn)軍步兵第99師—“一五”時期156項重點工程建設(shè)的骨干隊伍;
中建四局前身是1962年8月成立的建設(shè)工程部貴州工程公司。
真的是妥妥的國家力量和實力的展現(xiàn)。在中國建筑紛繁復(fù)雜的公司架構(gòu)中，可以說8個工程局一直是比較獨(dú)立的存在。
圖片來源：中國建筑官網(wǎng)
2009年7月，中國建筑在A股上市，在招股書中，其提到地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為三塊：
中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)和總公司下屬各工程局及設(shè)計院運(yùn)營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，前兩者為主要地產(chǎn)平臺。
但在2013年左右，中海內(nèi)部發(fā)起了針對同業(yè)競爭的整合，中建地產(chǎn)338億元的資產(chǎn)被整體并入中海。
而8大局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在當(dāng)時并沒有被打包帶入中海，而是各自獨(dú)立運(yùn)作。
事實上，在上世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)進(jìn)入了黃金發(fā)展期，這些工程局就已經(jīng)成立了房地產(chǎn)平臺，但大多數(shù)都是以“中建X局房地產(chǎn)公司”來命名，比如中建一局房地產(chǎn)公司等。
近兩三年來，部分地產(chǎn)公司開始更名，打造自己專屬的地產(chǎn)品牌：
比如2020年6月，中建一局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名為中建智地;
2021年3月，中建三局房地產(chǎn)公司正式更名為中建壹品投資公司;
當(dāng)年8月，二局也將其“北京中建地產(chǎn)”更名為中建玖合。
更名，從業(yè)務(wù)的角度來說，意味著對于過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重新梳理和整合;從品牌的角度來說，則是對于自身的再定位，并且以更高的戰(zhàn)略定位重新出發(fā)。
比如中建智地的定位，就是是致力于“智造美好生活”，成為一流“品質(zhì)社區(qū)綜合服務(wù)商”。
這8家公司中，規(guī)模最大的是中建東孚，也就是中建八局旗下地產(chǎn)公司，今年1-10月超過200億的銷售規(guī)模，位列67名的位置。此外，中建東孚今年拿地也最猛，新增貨值超400億。
其次是中建信和(中建五局旗下地產(chǎn)公司)。剩余的公司銷售規(guī)模暫時沒有登上克而瑞銷售榜。
從布局角度來看，這些公司的布局有差異的地方，也有重合的地方：
中建智地(一局)：總部在北京，深耕北京，聚焦京津、長三角及大灣區(qū)布局;
中建玖合(二局)：總部在北京，先后成立了大灣區(qū)事業(yè)部、華東事業(yè)部和北京區(qū)域，以京津冀、大灣區(qū)、長三角、長江經(jīng)濟(jì)帶核心城市為主的區(qū)域布局逐步形成;
中建壹品(三局)：總部在武漢，持續(xù)深耕湖北武漢市場，重點突破長三角區(qū)域;
中建地產(chǎn)廣州(四局)：總部在廣州，地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在廣東、貴州;
中建信和(五局)：總部在長沙，主要深耕長沙區(qū)域;
中建地產(chǎn)天津(六局)：總部天津，堅持“1+3+2”區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。“1”是堅持天津核心市場不動搖;“3”是長、珠三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城都市圈;“2”是西安、昆明兩個區(qū)域中心城市;
中建七局地產(chǎn)：總部在鄭州，主要在核心城市鄭州、福州、蘇州等城市布局;
中建東孚(八局)：總部在上海，形成了以上海為中心，華北區(qū)域、華東區(qū)域、華西區(qū)域、華南區(qū)域為核心戰(zhàn)略區(qū)的“1+4”布局;
這8個地產(chǎn)公司總部分散在全國各地，這些公司都在總部所在地進(jìn)行深耕，如果有余力的話也會在熱點城市和熱點區(qū)域布局。
以中建玖合為例：
中建玖合雖然總部在北京，在北京也拿了諸多重磅地塊，但就在前不久，其拿下了上海嘉定未來城市理想單元地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目。項目總投資約117.34億，其中地價款約64.36億。可見其對于上海市場的重視。
而且中建玖合也已經(jīng)在上海臨港了布局了多個項目，中建·玖里書香、中建·玖海云天、西島國際金融中心等。
更為典型的是，此前有相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計過，中建8個地產(chǎn)公司已經(jīng)有一半在北京布局過，分別為一局、二局、三局以及五局。
“各自為政”的發(fā)展隱憂
進(jìn)擊的除“中建系”外，在土地市場投資熱情不減的不乏各大基建類企業(yè)。
11月7日，經(jīng)過92輪競價，中鐵置業(yè)以約40054.9萬元拿下江蘇南通地塊，溢價17.81%。更早之前，中鐵置業(yè)與中鐵諾德兩個平臺在上海攜手拿地，先是中鐵諾德以超20億元底價獨(dú)立競得上海臨港新片區(qū)純宅地，隨后中鐵置業(yè)聯(lián)合中鐵諾德以40.22億元競得青浦區(qū)一宗地塊。
除此之外，中國中鐵旗下各平臺相繼在廣州、貴陽、合肥等地布局，拿地主體除以上兩個平臺外，中鐵集團(tuán)下屬的各工程局也有現(xiàn)身。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國中鐵1~10月拿地面積312萬平方米，排第5位，同比增長88%。中國鐵建也在繼續(xù)發(fā)力，前10月拿地面積414萬平方米，僅次于華潤和保利，位列第3。
10月27日，成都三批次集中供地落幕，中國鐵建累計拿地2宗，豪擲約32.58億元，是此輪成都拿地金額最高的企業(yè)。6月，上海首輪集中供地中，中國鐵建就收獲3宗地塊，斥資69億元，其中兩塊地溢價均達(dá)到10%左右，均為獨(dú)立拿地。
“建筑類巨頭的表現(xiàn)真的越來越亮眼了。”有網(wǎng)友在某貼吧中提到，各大工程局“互為兄弟又互相競爭”。
劉水認(rèn)為，建筑、基建類企業(yè)在資金、開發(fā)建設(shè)等方面具有優(yōu)勢，但在產(chǎn)品力、營銷等環(huán)節(jié)存在一定局限，因此其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)長期發(fā)展仍然取決于綜合能力建設(shè)。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在底部運(yùn)行，回暖暫未見曙光，此類企業(yè)高額土地投資能否有效轉(zhuǎn)化為銷售和營業(yè)收入仍然取決于整體市場情況。
今年前三季度，中國中鐵房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)簽約合同額為411.4億元，占總合同額約2.07%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為342.09億元，同比增長56.5%。在中指研究院發(fā)布的2022年1~10月房企銷售排行榜中，中國中鐵以516.9億元排在第32位，較去年同期上升22個名次;在權(quán)益銷售榜中，中國中鐵更是沖進(jìn)TOP30。
一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，對于具有雄厚財力與融資能力的央企來說，現(xiàn)在的確是彎道超車的好時機(jī)。當(dāng)下市場環(huán)境適宜央企投資，各地政府鼓勵央企參與拿地開發(fā)以及上游甲方公司債務(wù)傳導(dǎo)的工程款、墊資等問題聚合傳導(dǎo)后，大型建筑類央企紛紛探索盈利空間，直接拿地投資開發(fā)趨勢愈發(fā)明顯，但各子公司各自為營擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的同業(yè)競爭壓力也大。
明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前建筑行業(yè)的毛利率在11%左右，房地產(chǎn)的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業(yè)約10個百分點，因此建筑類企業(yè)有動力開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。現(xiàn)在能低價拿到優(yōu)勢地塊的概率大大增加，國資建筑企業(yè)又有較大融資優(yōu)勢，這意味著項目盈利空間較大。
“主要還是感受到了地產(chǎn)開發(fā)能為各平臺利潤增色。”某房企內(nèi)部人士說，行業(yè)格局從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”，但這些“巨無霸”在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面有多個平行單位，涉及子公司盤根錯節(jié)，是陸續(xù)推進(jìn)地產(chǎn)板塊整合還是各自為戰(zhàn)是一個問題;它們旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都曾經(jīng)歷多年起伏波折，能否在市場樹立品牌也有待觀察。
